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是线月上海楼市将进降价调整期

发布日期:2019-09-15 23:48   来源:未知   阅读:

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      在10月份为了激活市场成交量,或者部分房企因为资金面的问题,上海楼市势必会出现“降价”甚至“大幅降价”以价换量的局面。

      春节之后,上海商品住宅市场成交量价迅速回升,近日,政府相关部门也在密集调研上海楼市的走向,同时,政府也在储备相关调控政策,这让上海楼市的未来走势显得扑朔迷离。那么,2016年二季度以后上海商品住宅市场走势如何?会不会像2015年下半年或者今年一季度那样火爆?

      从上海商品住宅交易量来看,数据显示,上周(3月14日-3月20日)上海商品住宅成交面积48万平方米,连续第三周维持50万平方米左右/周的成交量!按照这样的市场去化速度,预计3月份“小阳春”上海商品住宅成交量会突破230万平方米!这个成交量是前所未有的!3月份“小阳春”变成名副其实的“大阳春”!

      那么,这是否说明上海楼市会继续像2015年下半年或者今年一季度那样火爆?

      显然,不是!市场感觉政策不妙,政策从严预期加强!当前市场表现火热的局面是暂时的,后续市场或因为现在市场高位放量而进入深度的市场调整期。

      相关数据显示,截止3月21日,3月份上海商品住宅成交量已高达136万平方米,预计3月上海商品住宅成交量会突破230万平方米。按照这样的预估值来计算,2016年一季度上海商品住宅成交量将超过440万平方米,这也是历史上前所未有的!

      自此,大家不要忘记,今年一季度的上海商品住宅超过440万平方米的成交量是在去年1500万平方米高位基础上继续放的量。这说明了什么?市场继续想好吗?

      显然,不是!众所周知,2015年上海商品住宅成交量高达1500万平方米,已经透支了市场需求。按照2010-2014年平均1000万平方米左右的成交量计算,2015年上海楼市已经透支了500万平方米的成交量。

      专业人士认为,春节之后,上海楼市本来即将进入自发的市场调整期,然而,央行降准0.5%,财政部新政也发布,再加上开发商的营销操作,市场迅速回升,甚至市场出现“恐慌性”购房与“日光盘”频现的局面。从成交数据来看,今年一季度商品住宅成交量就超过440万平方米,市场继续放量。至此,本来该来的市场调整期被政策面的利好打断了,市场调整期只能延后。

      但是,这并不是市场继续好转的表现。因为在2015年市场成交量已经透支的继续上今年一季度继续透支,这意味着市场透支的力度再度放大,这也意味着一旦市场调整期来临,调整的幅度也会相对较深,大幅“降价潮”也会因为这轮市场需求的透支而来临。

      第一、政策面从严预期明显,政策面落地也就是3月底的事情,政策面可能涉及到限购严格执行、二套房贷政策收紧、二手房交易政策收紧、高端楼盘预售许可证从严、中介行业监管的加强等等。这些政策面会对上海楼市调整期的到来起到助推作用。

      相关数据显示,历次上海楼市调控政策面从从严开始的月份计算,大约7个月左右时间上海楼市的成交量将跌入低谷期,从这个时间点来判断的线月份刚刚是楼市成交量跌入低谷期的时间段,因此,在10月份为了激活市场成交量,或者部分房企因为资金面的问题,上海楼市势必会出现“降价”甚至“大幅降价”以价换量的局面。

      第二,2014年以来上海土地市场“地王”频现,到今年下半年这个时间段,也刚刚好是这些“地王”们入市的时间点。从这些“地王”们的定价来看,势必是冲着上海楼市价格继续上涨而来的,然而,在这个时间点让这些“地王”们失望了,按照上面的分析,这个时间点刚刚又是市场调整期,下半年这个时间将无法支撑这些“地王”们的预期入市价格,因此,“地王”们的日子也一定不会好过,在下半年,“地王”们的项目也一定是率先降价销售的,或者低价入市销售的。

      第三,在历年的第四季度,往往是开发商们尤其是品牌开发商们冲刺销售业绩的阶段,按照上述分析,10月份上海楼市将进入市场成交量的低谷期,那么,对于上海的开发商们来讲,在冲刺销售业绩的时候市场“哑火”了,想当然的,这些开发商不会坐以待毙,降价甚至“大幅降价”或低价入市成为它们冲刺销售业绩的最直接的手段,因此,从10月份开始,由于开发商冲刺销售业绩的因素驱动,这个时间段必然会出现“降价”甚至“大幅降价”的现象。

      1.楼盘开盘前一般要经过一个储客的过程,这个过程中有房子最低折扣的机会。

      这个时候,开发商还没有最终确定售价,是因为对市场“心里没底”,所以会有一定的折扣,购房者需要明白的是:越早登记,越有可能选到心仪的户型和楼层。

      很多购房者认为尾货的房子是“被人挑到最后剩下的”,而事实却并非如此。其实,当商品住宅的销售量达到80%以后,开发商已经获利,这个时候进入清盘销售阶段,此时的尾房往往比较实惠。

      如果认识开发商的内部人士,通常可以通过其获得额外的优惠。不少销售员手中的折扣点数,甚至比某些策划的中层还高。如果你是几个人一起买楼,那么和销售人员“砍价”获得更多折扣的可能性就更大。